বাড়ি কেনার আগাম ভাবনা
শিমি আক্তার : সুন্দর একটি বাড়ির স্বপ্ন কার না থাকে! কখনও এমন হয় যে আমরা চোখ বন্ধ করে একবার কল্পনায় দেখে নিতে চাই সেই স্বপ্নের বাড়ীটিকে। অনেক পরিকল্পনার পর একটা সময় আসে এই স্বপ্নকে বাস্তবে রুপ দেওয়ার। কিন্তু চাইলেই কি আর এত সহজে এই স্বপ্নকে বাস্তবে পরিণত করা যায়? এজন্য দরকার অনেক প্রস্তুতির। আপনার জীবনের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ অর্থনৈতিক সিদ্ধান্ত বাড়ি বা ফ্ল্যাট কেনার আগে যে কয়েকটি বিষয় অবশ্যই জেনে নেওয়া উচিত চলুন সেগুলো দেখে নেওয়া যাক।
১. দীর্ঘমেয়াদী পরিকল্পনা
আপনি যে বাড়ীটি কিনতে চাইছেন সেখানের পরিবেশ, প্রতিবেশিদের সামাজিক অবস্থা, আপনি চাকুরীজীবী হলে আপনার বর্তমান চাকুরীর স্থায়িত্ব ও নিরাপত্তা, সংসারের খরচ, বাজার দর, মর্টগেজ লোন ও তার কিস্তি ইত্যাদি বিষয় নিয়ে ভাবতে হবে। আপনার সামর্থ্য অনুযায়ী যে রকম চাইছেন এই বাড়ীটি সেই চাহিদা পূরণ করবে কিনা তাও দেখতে হবে।
২. বিশ্বস্ত আবাসন প্রতিষ্ঠান
বাড়ী বা ফ্ল্যাট অবশ্যই বিশ্বস্ত আবাসন প্রতিষ্ঠানের কাছ থেকে কিনতে হবে। আমাদের দেশে ছোট-বড় অনেক আবাসন প্রতিষ্ঠান রয়েছে যারা বিভিন্ন ধরণের প্লট, ফ্লাট বা বাড়ী কেনা বেচা করে থাকে। এসব প্রতিষ্ঠানের পূর্ববর্তী ব্যবসায়ীক রেকর্ড সম্পর্কে ভালো ধারণা নিতে হবে। আবাসন প্রতিষ্ঠানটি ঢাকা শহরে অবস্থিত হলে সেটি রিহ্যাব সদস্য কিনা, কাজের গুণগতমাণ কেমন, হস্তান্তর প্রক্রিয়া কেমন, ভুমিকম্প সহণীয় কিনা, বিভিন্ন বীমা চুক্তির আওতাভুক্ত কিনা ইত্যাদি বিষয়ও আপনাকে জেনে নিতে হবে।
৩. বিক্রয় প্রতিনিধি
অনেক আবাসন প্রতিষ্ঠান রয়েছে যাদের নিজস্ব বিক্রয় কর্মকর্তা থাকলেও কমিশনের বিনিময়ে বহিরাগত বিক্রয় প্রতিনিধি বা এজেন্ট নিয়োগ করে থাকে। অনেক ক্রেতা বিভিন্ন সুবিধার কারণে এদের মাধ্যমেও বাড়ি কিনে থাকেন। এসব এজেন্টদের বিক্রেতাই কমিশন দিয়ে থাকে, কিন্তু অভিযোগ রয়েছে এরা ক্রেতার স্বার্থ সম্পূর্ণ রক্ষা না করে উভয়ের নিকট থেকেই কমিশন নিয়ে নিজ পকেটে পুরে থাকে। অর্থাৎ এজেন্টদের মাধ্যমে কিনতে গেলে আপনাকে বাড়তি পয়সা খরচ করতেই হবে। কিন্তু আপনি যদি সরাসরি মূল প্রতিষ্ঠানের নিকট যান তারা আপনার স্বার্থও রক্ষা করবে এবং একই সাথে আলোচনার মাধ্যমে মূল্য নির্ধারণ থেকে শুরু করে বাড়ী হস্তান্তর (হ্যান্ডওভার) ও বিক্রয়োত্তর সেবা প্রদানসহ পুরো প্রক্রিয়ায়ই আপনার পাশে থেকে নির্দেশনা দিয়ে সহায়তা করবে।
৪. ক্রয় মূল্য
সাধারণত বাড়ি বা ফ্ল্যাটের মূল্য বিক্রেতা প্রতিষ্ঠানই নির্ধারণ করে থাকেন। কোনো কোনো প্রতিষ্ঠান নির্ধারিত মূল্যে (ফিক্সড প্রাইসে) আবার অনেক প্রতিষ্ঠান আলোচনা সাপেক্ষে (বার্গেইনিং প্রাইসে) মূল্য নির্ধারণ করে থাকে। অনেক ক্রেতা দামের তারতম্যের কারণে বিক্রেতা প্রতিষ্ঠান নির্বাচনে দ্বিধাগ্রস্থ হয়ে পড়েন। বার্গেইনিং প্রাইসের ক্ষেত্রে প্রতিযোগী অন্যান্য প্রতিষ্ঠানের মধ্যে মান অনুসারে দামের পার্থক্য যাচাই করুন, তারপর সবকিছু ঠিক থাকলে আলোচনা সাপেক্ষে ক্রয় মূল্য নির্ধারণ করুন।
৫. ক্রয় চুক্তি
কথায় আছে ’চুক্তিই মূল ভিত্তি’। অর্থাৎ ক্রয় প্রক্রিয়ার অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ অংশ চুক্তি। বাড়ী ক্রয়ের জন্য আপনাকে চুক্তিপত্র বা লেটার অব ইনটেন্টে স্বাক্ষর করতে হবে। তবে মূল চুক্তিপত্রে স্বাক্ষর করার আগে, আপনার চুক্তিপত্রে উল্লেখিত বিষয়সমূহ ভালো করে নিরীক্ষা বা যাচাই করে নিন। প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট বিষয়ের আইন বিশেষজ্ঞের পরামর্শ নিতে পারেন।
৬. অন্যান্য খরচ
অনেক ক্রেতা মনে করেন নির্ধারিত মূল্যের মধ্যেই সকল খরচ বা ব্যায় অর্ন্তভুক্ত, কিন্তু এর বাইরেও বেশ খরচ রয়েছে যেমন- রেজিস্ট্রেশন, মিউটেশন, ইউটিলিটি খরচ ইত্যাদি। এছাড়াও রয়েছে বীমা খরচ, বাড়ী মালিক সমিতির ফি, সিটি কর্পোরেশন ট্যাক্স এবং বিয়েল এস্টেট সর্ম্পকিত অন্যান্য ব্যয় । অবশ্য এর অনেক কিছুই নির্ভর করে আপনি কোথায় থাকবেন তার উপর। আবার আপনার বাড়ীর পরিচর্যা এবং রক্ষণাবেক্ষণ কাজেও অর্থ খরচ করতে হবে। আপনি যদি চুক্তির বাইরে অতিরিক্ত কাজ যেমন- ইন্টেরিয়র ডিজাইন, সুইমিং পুল, ফেনসি হিটিং, কুলিং সিস্টেম ও বিল্ডিংযের বাইরের বিষয়ে কাজ করাতে চান তাহলে আপনার নিজ খরচে করতে হবে।
৭. মূল্য পরিশোধ পদ্ধতি
তিনটি প্রক্রিয়ার মাধ্যমে বাড়ীর মূল্য পরি্শোধ করতে পারেন, তাহলো এককালীন মূল্য পরিশোধ করে, কিস্তিতে আথবা কোনো আর্থিক প্রতিষ্ঠানের নিকট থেকে লোন সংগ্রহ করে। সাধারণত প্রস্তুত (রেডি ফ্ল্যাট) বাড়ি কেনার জন্য সম্পূর্ণ টাকা পরিশোধ করতে হয়। চলমান প্রকল্পের জন্য এককালীণ, কিস্তিতে বা আর্থিক প্রতিষ্ঠান থেকে মর্টগেজ (বন্ধকি) লোনের মাধ্যমে মূল্য পরিশোধ করতে পারেন।
৮. মর্টগেজ লোনের মাধ্যমে মূল্য পরিশোধ
আপনি ব্যাংক বা কোনো আথিক প্রতিষ্ঠান থেকে মর্টগেজ লোন নিতে পারবেন। সেক্ষেত্রে আপনাকে ৫-৭ বৎসর বা তারও অধিক সময় ধরে সুদসহ কিস্তির (ইন্সটলমেন্ট) টাকা পরিশোধ করতে হবে। যেটা মেয়াদ শেষ হওয়া পর্যন্ত চালিয়ে নিতে হবে। বর্তমানে বিভিন্ন প্রতিষ্ঠান প্রায় ১১-১৪% হারে মর্টগেজ লোন সুবিধা দিয়ে থাকে। এক্ষেত্রে চুক্তি অনুযায়ী লোন প্রদানকারী প্রতিষ্ঠান আপনার বাড়ী বা ফ্লাটের দলিল নিয়ে নেবে এবং লোনের কিস্তি সর্ম্পূণ পরিশোধ সাপেক্ষে উক্ত দলিল ফেরত দেবে। মর্টগেজ লোনের মাধ্যমে বাড়ী কেনার জন্য আপনাকে একটি ত্রি-পাক্ষীয় চুক্তিতে বা ট্রি-পার্টি এগ্রিমেন্টে (আবাসন প্রতিষ্ঠান, আর্থিক প্রতিষ্ঠান ও আপনি নিজে) স্বাক্ষর করতে হবে। মর্টগেজ লোন অনুমোদীত হলে উক্ত টাকা লোন প্রদানকারী আর্থিক প্রতিষ্ঠানটি সরাসরি আপনাকে নয় আপনার পক্ষে আবাসন প্রতিষ্ঠানকে চুক্তি অনুযায়ী প্রদান করবে। আর এক্ষেত্রে ট্রি-পার্টি এগ্রিমেন্টের জন্য নির্বাচিত আবাসন প্রতিষ্ঠানটি আপনাকে সহায়তা করবে।
৯. চুক্তির পরবর্তী সীমাবদ্ধতা
চুক্তিপত্রে সুনির্দিষ্ট কিছু বিষয় থাকে। এর বাইরের কোনো কাজের জন্য আবাসন প্রতিষ্ঠান দায়বদ্ধ থাকে না। চুক্তির বাইরে কাজ করার দায়িত্ব আপনারই। প্রতিটি কোম্পানি বাড়ি বা ফ্ল্যাট নির্মাণ কাজ শুরুর আগে নকশা বা ডিজাইন করে নেয়। তাই আপনি চাইলেই বাড়ীর বাইরের অংশের তেমন কোনো পরিবর্তন করতে পারবেন না। তবে কোম্পানির সম্মতিতে আপনি পছন্দমতো কিছু ইন্টেরিয়র কাজ করতে পারেন সেইজন্য বাড়তি কাজের ব্যয়ভার আপনাকেই বহন করতে হতে পারে। ওয়াল ক্যাবিনেট, আসবাবপত্রসহ আরও অনেক জিনিসের সৌন্দর্যের প্রতি আমাদের আকর্ষণ থাকে, এক্ষেত্রে আমাদের প্রায়ই শ্রমিকের মজুরীর প্রতি খেয়াল থাকে না, এসব কাজের জন্য কোনো কোনো ক্ষেত্রে শ্রমিকের মজুরী দিগুণ বা তিনগুণ পর্যন্ত বেশি হতে পারে। তাই আপনার সামর্থ অনুযায়ী পরিবর্তণযোগ্য কাজ করতে হবে।
অনেক তরুন পেশাজীবী আছেন যাঁরা বাড়ী কেনার চেয়ে বাড়ী ভাড়া নেওয়াকে বেশি পছন্দ করেন। এতে তাঁদের ব্যবসা সপ্রসারণ করার জন্য হাতে নগদ অর্থ মজুদ থাকে। আপনার নিকট বিনিয়োগের জন্য পর্যাপ্ত অর্থ থাকলে তবেই বাড়ি কেনার ব্যাপারে সিদ্ধান্ত নেয়া উচিত।
